Saiba o que rege a Lei do Inquilinato (Lei Federal de nº 8.245) que lidera os contratos de aluguel de imóveis urbanos no Brasil.
A Lei do Inquilinato, criada em 1991, tem como objetivo organizar as regras para o aluguel de imóveis, definindo os direitos e deveres de inquilinos (locatários) e proprietários (locadores), além do papel das imobiliárias na intermediação dessa relação.
Em 2023, a lei foi atualizada e passou a ser conhecida como Nova Lei do Inquilinato, com mudanças principalmente relacionadas ao processo de despejo de inquilinos que não pagam o aluguel. A seguir, vamos explicar detalhadamente a lei, incluindo os direitos e deveres de locadores e locatários.
O que é a Lei do Inquilinato?
No dia 18 de outubro de 1991, entrou em vigor a Lei Federal nº 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato. Desde então, essa lei é usada como referência para criar os contratos de aluguel de imóveis urbanos, tanto para moradia quanto para uso comercial, em todo o Brasil.
Essa lei estabelece os direitos e deveres de ambas as partes, além de determinar as regras para o pagamento de aluguel, reajustes e rescisão de contrato, entre outras questões.
Todos os imóveis estão cobertos pela Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato é voltada apenas para imóveis urbanos e, por isso, não se aplica a certos tipos de propriedades, como:
1. Imóveis pertencentes ao governo (União, Estados e Municípios) e os ligados à administração pública, como fundações;
2. Vagas de garagem ou espaços de estacionamento;
3. Áreas destinadas à publicidade;
4. Apart-hotéis, hotéis-residência e similares, onde o aluguel inclui serviços adicionais.
Esses imóveis são regidos pelo Código Civil ou outras leis específicas.
Lei do inquilinato: direitos do inquilino
Contrato é um documento que formaliza os direitos e deveres a partir de um acordo comercial. No caso de uma locação de imóvel, o inquilino (locatário) e proprietário (locador) são os dois agentes. Abaixo estão os direitos do inquilino:
1. Receber o imóvel em boas condições de uso na entrega das chave
É responsabilidade do proprietário garantir que o imóvel esteja em boas condições de uso quando as chaves são entregues ao inquilino.
Para garantir esse direito, é comum no mercado imobiliário realizar a vistoria de entrada, uma etapa fundamental no processo de aluguel. Nessa vistoria, verifica-se o estado do imóvel, e todas as condições são registradas em um relatório com fotos.
Ao final do contrato, o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, o que é conferido por meio da vistoria de saída.
2. Não pagar despesas extras do condomínio
Caso tenha alugado um apartamento, o pagamento da taxa ordinária mensal de condomínio é de responsabilidade sua, uma vez que ela é destinada a cobrir os custos do dia a dia do local, como:
– Manutenção, limpeza e conservação das áreas comuns;
– Cuidado com elevadores, interfones e antenas coletivas;
– Pequenos reparos nas áreas comuns, como parte elétrica e hidráulica;
– Consumo de água, gás e energia elétrica nas áreas compartilhadas;
– Salários e encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio;
– Reposição do fundo de reserva, se ele foi usado para cobrir essas despesas, proporcional ao tempo após o início do aluguel.
Já as despesas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário. Entre elas estão:
– Reformas estruturais do prédio;
– Instalação de equipamentos de segurança, telefonia, e áreas de lazer;
– Decoração e paisagismo nas áreas comuns;
– Indenizações trabalhistas ou previdenciárias de funcionários ocorridas antes do aluguel;
– Constituição do fundo de reserva.
3. Preferência na compra do imóvel
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário venda o imóvel a qualquer momento, mesmo que esteja alugado. No entanto, se você for o inquilino, a mesma lei garante a você o direito de preferência na compra do imóvel.
Segundo o Artigo 27 da Lei nº 8.245, o proprietário deve oferecer a você a chance de comprar o imóvel nas mesmas condições que ofereceria a outras pessoas, incluindo o valor e a forma de pagamento. Assim que o proprietário receber uma proposta de terceiros, ele deve formalizar essa oferta para você.
Depois de ser informado, você terá até 30 dias para decidir se quer comprar o imóvel ou não. Se não quiser comprar, verifique no seu contrato as condições para desocupar o imóvel.
4. Receber de volta o dinheiro gasto em benfeitorias e reformas
A aprovação do imóvel na vistoria de entrada não garante que problemas possam surgir mais tarde, como vazamentos que exigem reparos urgentes. O Art. 35 da Lei do Inquilinato classifica as intervenções em duas categorias:
– Benfeitorias necessárias: feitas pelo inquilino, mesmo sem autorização do proprietário, para manter o imóvel em bom estado, como consertar um telhado ou fazer reparos nas instalações elétricas.
– Benfeitorias úteis: também realizadas pelo inquilino, mas que precisam da autorização do proprietário, e servem para melhorar o uso do imóvel, como colocar divisórias ou trocar portas.
Em ambos os casos, o inquilino deve ser reembolsado pelo que gastou nas obras. Por isso, é importante guardar todas as notas fiscais.
No entanto, o inquilino não terá direito a reembolso se fizer “benfeitorias voluptuárias”, como melhorias estéticas que podem ser desfeitas facilmente, como uma decoração luxuosa. Isso está descrito no Art. 36 da lei.
5. Quebra de contrato de aluguel, aviso de 30 dias e desocupação
A Lei do Inquilinato garante o direito de pedir a quebra do contrato de aluguel a qualquer momento, seja antes ou durante a vigência do contrato. Esse pedido pode ser feito com ou sem aviso prévio de 30 dias.
Por exemplo, a imobiliária Dr Negócios Imobiliários, única imobiliária de Valentim Gentil, normalmente oferece contratos acima de 30 meses. Se você for inquilino e cumprir o aviso prévio de 30 dias, pode encerrar seu contrato sem pagar multa, desde que já tenha completado 12 meses de aluguel.
Se você quiser quebrar o contrato antes de completar 12 meses ou sem o aviso prévio, haverá uma multa.
Em caso de mudança de endereço por motivos de trabalho, a Lei do Inquilinato permite que você fique isento da multa rescisória, desde que notifique o proprietário com pelo menos 30 dias de antecedência. Essa isenção se aplica tanto a transferências de emprego públicas quanto privadas, desde que a mudança seja obrigatória e não escolha do empregado. Se a transferência foi solicitada pelo inquilino, a multa será aplicada.
Importante ressaltar que a mudança não precisa ser para outra cidade; pode ser até mesmo dentro da mesma cidade. Assim, a isenção da multa se aplica também a mudanças dentro da mesma área, e a lei não se restringe apenas ao regime CLT. O essencial é que a mudança ocorra, mesmo que seja para um local diferente na mesma cidade.
Entender sobre a lei do inquilinato é super importante e para continuar o assunto entenda também sobre os deveres do inquilino.
