Conheça o que rege a Lei do Inquilinato (Lei Federal de nº 8.245) que lidera os contratos de aluguel de imóveis urbanos no Brasil.
A Lei do Inquilinato, criada em 1991, tem como objetivo organizar as regras para o aluguel de imóveis, definindo os direitos e deveres de inquilinos (locatários) e proprietários (locadores), além do papel das imobiliárias na intermediação dessa relação.
Em 2023, a lei foi atualizada e passou a ser conhecida como Nova Lei do Inquilinato, com mudanças principalmente relacionadas ao processo de despejo de inquilinos que não pagam o aluguel. A seguir, vamos explicar detalhadamente a lei, incluindo os direitos e deveres de locadores e locatários.
O que é a Lei do Inquilinato?
No dia 18 de outubro de 1991, entrou em vigor a Lei Federal nº 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato. Desde então, essa lei é usada como referência para criar os contratos de aluguel de imóveis urbanos, tanto para moradia quanto para uso comercial, em todo o Brasil.
Essa lei estabelece os direitos e deveres de ambas as partes, além de determinar as regras para o pagamento de aluguel, reajustes e rescisão de contrato, entre outras questões.
Todos os imóveis estão cobertos pela Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato é voltada apenas para imóveis urbanos e, por isso, não se aplica a certos tipos de propriedades, como:
- Imóveis pertencentes ao governo (União, Estados e Municípios) e os ligados à administração pública, como fundações;
- Vagas de garagem ou espaços de estacionamento;
- Áreas destinadas à publicidade;
- Apart-hotéis, hotéis-residência e similares, onde o aluguel inclui serviços adicionais.
Esses imóveis são regidos pelo Código Civil ou outras leis específicas.
Lei do inquilinato: reajuste de aluguel
Conforme o Artigo 17 da Lei do Inquilinato, o valor do aluguel deve ser acordado entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário). No entanto, a lei proíbe que o aluguel seja fixado em moeda estrangeira ou que seu valor seja ajustado com base na variação cambial ou no salário mínimo.
Sobre o reajuste do aluguel, o Artigo 18 afirma: “É permitido às partes definir, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, assim como incluir ou alterar a cláusula de reajuste”. Isso significa que o método de ajuste dos novos valores é decidido entre o proprietário e o inquilino.
No mercado imobiliário, é comum que o aluguel seja reajustado anualmente. No contrato da Dr. Negócios Imobiliários, por exemplo, os valores são ajustados a cada 12 meses.
Historicamente, o IGP-M foi o índice mais utilizado para os reajustes. Porém, devido ao aumento significativo desse indicador desde março de 2020, o Dr Negócios Imobiliários começou a utilizar o IPCA para definir os reajustes de aluguel.
Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?
De acordo com o Art. 4 da Lei do Inquilinato, o locador não pode reaver o imóvel durante a vigência do contrato. O Art. 5 estabelece que, independentemente do motivo para o término da locação, o proprietário deve usar a ação de despejo para retomar o imóvel.
O proprietário só pode encerrar a locação nos seguintes casos, conforme o Art. 9:
I – Por acordo mútuo entre as partes;
II – Por infrações legais ou contratuais;
III – Por falta de pagamento do aluguel e encargos;
IV – Para realizar reparos urgentes exigidos pelo Poder Público que não podem ser feitos com o inquilino no imóvel, ou se ele se recusar a permitir.
Além disso, segundo o Art. 8, se o imóvel for vendido durante a locação, o novo proprietário pode encerrar o contrato com um aviso de noventa dias para desocupação, a menos que a locação tenha um prazo determinado e contenha uma cláusula que garanta sua continuidade em caso de venda, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
Desastres Naturais: Quem Paga o Reparos de um Imóvel Alugado?
O que acontece se um desastre natural, como uma inundação ou uma tempestade, danificar a propriedade? Quem é responsável pelo conserto segundo a Lei do Inquilinato?
Em geral, o proprietário é responsável por reparos relacionados a danos estruturais causados por desastres naturais, a menos que o contrato estabeleça que essa responsabilidade é do inquilino. No entanto, o locador não precisa indenizar o inquilino por danos em móveis ou pertences pessoais.
Existem situações em que o inquilino pode ser responsabilizado. Por exemplo, se ficar comprovado que o dano ocorreu devido à falta de manutenção, como goteiras no telhado que não foram informadas ao proprietário, o inquilino pode ser considerado responsável pelo conserto. Isso acontece porque a negligência em reportar o problema resultou em danos maiores.
Desocupação: Quando o Proprietário Pode Pedir a Saída do Inquilino?
Quando o inquilino assina um contrato de locação, ele obtém a posse do imóvel. Para o proprietário recuperar essa posse, é necessário entrar com um processo de despejo. Se o inquilino atrasar o pagamento do aluguel, o proprietário pode iniciar essa ação, que pode ocorrer após o atraso de uma única parcela ou de várias, dependendo da negociação.
Na Dr Negócios Imobiliários, cuidamos de todo esse processo para o proprietário sem cobranças adicionais, o que torna a desocupação mais rápida e eficiente.
Quer saber mais sobre a Lei do Inquilinato? Procure entender sobre direitos do inquilino e deveres do inquilino.
